Parecer jurídico quanto as funções dos membros do condomínio

RELATÓRIOTrata-se de consulta solicitada via e-mail quanto as atribuições do Síndico e do Conselho Consultivo do (omitirei o nome, preservar o solicitante).

Tal esclarecimento tem como objetivo demonstrar as funções dirigidas a cada membro do Condomínio para conhecimento e melhor execução.

Com efeito, o cerne do presente parecer versa sobre o conceito e disposições legais para as referidas funções.

Eis o relatório. Passamos a apreciar.

SÍNDICO

A definição dada pelo Dicionário Aurélio quanto ao síndico é que “Nos edifícios em que há condomínio, pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e de administração do imóvel”.

Trata-se de profissão/função devidamente regulada na legislação nacional, bem como na Convenção Condominial.

Na legislação a competência atribuída ao síndico no Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Na convenção no art. 15, Parágrafo Único dispõe quanto as competência, quais sejam:

a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunhão;

b) cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberação das assembleias;

c) superintender a administração do edifício;

d) admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração;

e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do edifício, até o limite mensal equivalente ao valor de 05 (cinco) vezes a taxa ordinária de condomínio então vigente, e, com prévia aprovação, da assembleia especialmente convocada, o que exceder o limite acima fixado;

f) executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia;

g) convocar as Assembleias Gerais Ordinárias nas épocas próprias e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente por um grupo de condôminos que representem no mínimo 1/4 (um quarto) dos votos computáveis;

h) prestar a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;

i) prestar à Assembleia, contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

j) manter e escriturar livro-caixa devidamente aberto, encerrando e rubricando por ele síndico, e pelos membros do Conselho Fiscal;

k) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício aprovadas por assembleia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais ou desta convenção;

l) comunicar à Assembleia, as citações que receber;

m) procurar por meios amigáveis, sempre que possível, dirimir divergências entre condôminos;

n) entregar ao seu sucessor, todos os livros, documentos e demais pertences do condomínio que tiverem em seu poder.

Portanto, as atribuições do Síndico além das previstas na legislação e Convenção, pode praticar demais necessárias a gerencia e administração condominial.

CONSELHO CONSULTIVO

Conceitos

De acordo com o Dicionário Aurélio (2017) a palavra Conselho tem como significado:

1. Parecer que se emite para que outrem o observe. 2 – Ensinamento. 3 – Lição. 4 – Critério, juízo. 5 – Advogado. 6 – Corpo deliberativo superior. 7 – Corpo consultivo junto a uma repartição de administração pública. 8 – Reunião dos lentes da universidade ou de escola superior. 9 – conselho de família: reunião de parentes ou amigos para deliberar sobre interesses de menores ou interditos. 10 – conselho de guerra: tribunal militar.

A palavra Consultivo tem como significado no referido dicionário:

1 – Relativo a consulta. 2 – Que envolve parecer. 3 – Instituído para dar pareceres.

Quanto o significa do termo Conselho Consultivo, o Dicionário Online de Português define como um órgão instituído para dar Pareceres e Conselhos. Todas estas conceituação trás a essência da função ora estudada.

Disposições legais

Tais definições já apresentam uma ideia da função deste conselho. A legislação, Lei de Condomínio nº 4.591 de 16 de Dezembro de 1964no art. 23 dispõe:

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. (grifo nosso)

OCódigo Civill em vigor não faz alusão ao Conselho Consultivo, apenas ao Fiscal (art. 1356). Diante da breve exposição, a possibilidade de ter em cada condomínio um conselho consultivo é facultativa e cabe a Convenção e Regimento Interno dispor sobre a função deste órgão consultivo.

Apesar de não está em vigor o Art. 23 da Lei condominial, junto com os conceitos a cima apresentados, apresentam a essência das ações que podem ser atribuídas ao Órgão de Consultas Condominiais.

Apesar de ser facultado a cada condomínio a criação ou não do referido conselho (artigo 1334 do CC) e o parecer/opinião deste não vincula a decisão do Síndico, faz-se importante. Pois além de opinar e deliberar sobre os problemas do condomínio, ele é uma união de condôminos que doarão seu tempo e conhecimento para auxiliar o síndico.

A Convenção do condomínio solicitante no Capítulo V, art. 26 é compatível com os conceitos e antiga disposição legal. Ela apresenta de forma expressa, dentre as regras para escolha/eleição, a alçada do Conselho, quais sejam:

a) Assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio;

b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos;

c) dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias.

CONCLUSÕES

Destarte, de acordo com todo o exposto, o Síndico tem como atribuições o concernente as decisões regenciais do condomínio. O Conselho Consultivo, por sua vez, apresenta-se como um órgão de consulta do Síndico para soluções de problemas, gerencia e demais assuntos que for solicitado.

É o parecer, sub censura.

Caruaru, 22 de fevereiro de 2018.

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